Vorschriften: § 10 Abs.6, 7 WEG, § 9 Abs.1 S.1 EStG

Auch nach Kodifizierung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verwandt werden.

Hintergrund dieser Entscheidung des BFH ist folgender:
Bis zur WEG-Novelle entsprach es der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dass Beiträge zur Instandsetzungsrücklage nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als (sofort abziehbare) Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden können, wenn der Verwalter die Rücklagen tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet (oder andere Maßnahmen, die der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dienen), vgl. BFH vom 26.01.1988 – IX R 119/83 = BFHE 152, 471.
Bisher nicht höchstrichterlich geklärt war, ob dies auch noch nach der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümerschaft (§ 10 Abs. 6, 7 WEG) gilt.

Der BFH entschied, dass weder die Rechtsprechung des BGH zur (Teil-) Rechtsfähigkeit der WEG noch deren gesetzliche Regelung in § 10 Abs. 6, 7 WEG an der bisherigen Rechtsprechung etwas ändere. Denn für die Einstufung der geleisteten Beiträge als Werbungskosten sei nicht maßgeblich, wie die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich ausgestaltet sind. Nicht entscheidend sei also, dass die geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage wegen ihrer Zuordnung zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 WEG) aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers abgeflossen sind.
Vielmehr könne erst nach Abfluss der Rücklagenbeträge beurteilt werden, ob der Verwalter sie für Erhaltungsaufwendungen (als Werbungskosten sofort abziehbar) oder nachträgliche Herstellungskosten (nur in Höhe der zulässigen Absetzung für Abnutzung absetzbar) oder gar für gänzlich andere Zwecke verwendet habe. Damit stehe erst in diesem Zeitpunkt fest, ob und in welcher Höhe der steuerpflichtige Wohnungseigentümer Aufwendungen im Sinne des § 9 Abs.1 S.1 EStG getätigt hat.

Zwar führt diese Rechtsprechung dazu, dass ein Steuerpflichtiger verausgabte Beiträge aus der Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten geltend machen kann, die nicht er selbst, sondern ein früherer Eigentümer geleistet hat. Doch könne dieser Umstand zwischen Verkäufer und Erwerber bei der Bemessung des Kaufpreises ausreichend berücksichtigt werden.