Vorschriften: § 556 Abs. 3 S. 2, 3, 5, 6 BGB

Sachverhalt:
Die Mieter erhielten im Juli die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr. Diese ergab ein Guthaben von 185,96 €, wovon 152,60 € auf die Heizkosten entfielen. Dieses Guthaben verrechnete der Vermieter mit der folgenden Monatsmiete und buchte die verringerte Monatsmiete per Lastschriftverfahren bei den Mietern ab. Hiernach fiel dem Vermieter auf, dass er in der Abrechnung eine Heizöllieferung von 8.200 l im Wert von 4.613,32 € nicht berücksichtigt hatte. Dies teilte der Vermieter den Mietern mit Schreiben vom 11.12. mit und korrigierte die Abrechnung. Danach verblieb den Mietern ein Guthaben von 14,52 €. Den Differenzbetrag zur ursprünglichen Abrechnung buchte der Vermieter bei den Mietern ab. Die Mieter verlangten vom Vermieter die Rückzahlung des Differenzbetrages.

Entscheidungsgründe:
Seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3, 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, NJW 2006, 903; NJW 2009, 580).

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (BT-Dr 14/4553, S. 37 = NZM 2000, 415/429). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senat, NJW 2005, 219; NJW 2006, 903; NJW 2006, 3350; NJW 2008, 1150).
Ebenso dienen die auf Anregung des Bundesrats im Interesse der Ausgewogenheit in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommene Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) und der durch § 556 Abs. 3 S. 6 BGB auch insoweit angeordnete Einwendungsausschluss nach Fristablauf zugleich der Rechtssicherheit, da dadurch in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (vgl. BT-Dr 14/5663, S. 79 = NZM 2001, 798 [801 r. Sp.]; vgl. auch Langenberg, in: Schmidt-Futterer, § 556 Rdnr. 409).
Durch die gesetzlichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht deshalb jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr.