Vorschriften: § 573 Abs.2 Nr.3 BGB

In dem vorliegenden Fall entschied der BGH die Streitfrage, wann die wirtschaftliche Verwertung eines vermieteten, schlecht erhaltenen und unrentablen Mehrfamilienhauses als „angemessen“ im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.3 BGB zu beurteilen ist.

Danach ist eine wirtschaftliche Verwertung angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Nicht ohne weiteres unangemessen bzw. spekulativ sei es, wenn der Investor ein sanierungsbedürftiges Haus kaufe, um es durch einen Neubau zu ersetzen und die neu geschaffenen Wohnungen gewinnbringend zu verwerten. Das gelte jedenfalls dann, wenn zur Verlängerung der Restnutzungsdauer auf 12-15 Jahre noch ein Aufwand von ca. 12.000 € je Wohnung erforderlich wäre.

In diesem Fall entstünde dem Vermieter auch ein erheblicher Nachteil i.S.v. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB. Im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art.14 Abs.2 GG) erfahre nämlich auch das Besitzrecht des Mieters verfassungsrechtlichen Schutz, das gegen den Eigentumsschutz des Vermieters abgewogen werden müsse. Dies bedeute jedoch nicht, dass die dem Vermieter entstehenden Nachteile nicht „weit größer“ als diejenigen des Mieters im Falle seines Wohnungsverlustes sein dürften. Da eine „Minimalsanierung“ mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden sei und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstelle, müsse sich der Vermieter nicht darauf verweisen lassen. Zwar wäre eine Vollsanierung des Gebäudes auch als wirtschaftlich sinnvoll zu bewerten, doch stünde einer solchen das Mietverhältnis ebenso im Wege wie einem Neubauvorhaben.
Auch handele es sich nicht allein deshalb um ein „Spekulationsgeschäft“, weil der Vermieter das Objekt von vornherein zum Zwecke eines Neubaus und mit erheblicher Gewinnerwartung erworben habe.

Die zweite Frage, mit der sich der BGH in dieser Entscheidung auseinanderzusetzen hatte, ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass eine sanierungsbezogene Verwertungskündigung dann nämlich rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der Vermieter den Instandhaltungsrückstau vorwerfbar verursacht hat. Insofern musste der BGH Stellung dazu beziehen, ob derjenige Erwerber auch tatsächlich kündigen darf, der den Sanierungsbedarf zwar nicht verursacht hat, aber als Voraussetzung für Abriss und Neubau ausnutzt.
Der BGH bejahte diese Frage. Eine Verwertungskündigung sei nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen, weil der Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getätigt habe und die Vermieterin es in Kenntnis dieses Umstands erworben habe. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Voreigentümer das Gebäude bewusst heruntergewirtschaftet habe, um dessen Abriss leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass das jetzige Sanierungsbedürfnis durch nachhaltige Investitionen hätte vermieden werden können, mache die Kündigung nicht treuwidrig. Denn durch den Eintritt des Grundstückerwerbers in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB soll sich die Position des Mieters nicht verschlechtern, aber auch nicht verbessern. Sofern der Veräußerer wegen erheblichen Sanierungsbedarfs hätte kündigen können, kann auch eine entsprechende Kündigung durch den Erwerber nicht treuwidrig sein, selbst wenn er das Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität und mit der Absicht einer Neubebauung erworben hat.

Schließlich stehe der Kündigung auch nicht eine analoge Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.3, 2.HS BGB entgegen, da es insoweit an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Denn § 573 BGB diene nicht allgemein dem Bestandsschutz von preisgünstigen Mietwohnungen (wie etwa das Zweckentfremdungsverbot in Gemeinden mit Wohnraummangel). Sinn und Zweck der Vorschrift sei vielmehr, den Bestand des einzelnen Mietverhältnisses zu erhalten. Der Mieter solle die gemietete Wohnung als Lebensmittelpunkt nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters aufgeben müssen. Ein solches berechtigtes Interesse stehe dem Vermieter aber zu, weil im Hinblick auf den sanierungsbedürftigen Zustand des Gebäudes umfassende Baumaßnahmen wirtschaftlich vernünftig seien.