Vorschriften: §§ 535 Abs.1, 862 Abs.1 S.2, 858 Abs.1 BGB

Grundsätzlich darf der Vermieter nach Vertragsende die vertraglichen Versorgungsleistungen (hier: Heizwärme) einstellen, wenn er dies rechtzeitig ankündigt. Ausnahmsweise kann sich eine nachvertragliche Versorgungspflicht ergeben
- aus der Eigenart des Mietverhältnisses („z.B. Wohnraummiete“) oder aus besonders schutzwürdigen Mieterinteressen, z.B. Abwehr von Gesundheits- oder besonders hohen Vermögensschäden
- bei Zumutbarkeit. Daran fehlt es regelmäßig „jedenfalls bei Geschäftsräumen“ nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn zu befürchten ist, dass der Verzugsschaden wegen der ausbleibenden Nebenkostenvorauszahlungen stetig ansteigt.
Die Einstellung der Lieferung ist keine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs.1 BGB.

Dieser Entscheidung des BGH liegt folgender Fall zugrunde:
Ab September 2001 verweigert der Mieter einer Gaststätte die Vorauszahlungen für Nebenkosten und ab Januar 2007 auch die Grundmiete. Im August 2007 kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, verlangt Räumung und droht, die Versorgung mit Heizwärme einzustellen. Der Mieter klagt auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre – beim Berufungsgericht ohne Erfolg.

Hintergrund dieser Entscheidung ist, dass die Vermieter in vergleichbaren Situationen nur in Berlin Erfolg hatten. Die Gegenmeinung berief sich u.a. auf Besitzschutz und unzulässige Selbstvollstreckung („sog. kalte Räumung“).

Der BGH ließ die Klage scheitern, weil mit der Kündigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung ende.
Allerdings könne der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben weiterhin zur Erbringung von nachvertraglichen Pflichten verpflichtet sein. Solche Versorgungspflichten könnten sich entweder aus der Eigenart des Mietverhältnisses oder den besonderen Mieterinteressen ergeben. Allerdings dürfe die Versorgungspflicht nicht unzumutbar sein, wofür der BGH zwei Beispiele liefert: Zum einen müsse der Vermieter bei Räumungsfrist-Gewährung weiterliefern, wenn der Mieter die Nutzungsentschädigungen laufend zahlt. Zum anderen sei die Weiterversorgung „jedenfalls bei Geschäftsräumen“ unzumutbar, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat und der Mieter keine laufenden Vorauszahlungen für die Versorgung leistet; denn in dieser Lage treffe den Vermieter nur die „Abwicklungspflicht“, die Sperrung so rechtzeitig anzukündigen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann.
Nach diesen Grundsätzen bestehe hier keine Versorgungspflicht mehr. Im Zeitpunkt der Kündigung und im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Berufungsverhandlung habe die Gefahr eines erheblichen, weiter anwachsenden Schadens bestanden, und der Vermieter habe auch mehrfach sein Vorgehen angedroht.
Der Mieter könne den Unterlassungsanspruch auch nicht auf drohende Besitzstörung im Sinne von § 862 Abs.1 S.2 BGB stützen, weil es sich bei der Einstellung der Versorgung mit Heizenergie nicht um verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs.1 BGB handele. Denn der Vermieter greife weder in die tatsächliche Sachherrschaft ein, noch beschränke oder hindere er die aus dem Besitz ergebenden Nutzungsmöglichkeiten. Vielmehr erweitere seine Versorgungsleistung die Möglichkeiten des Gebrauchs. Diese Leistung fuße allein auf dem Vertragsverhältnis. Der Besitzschutz gewähre aber nur Abwehrrechte und keine Leistungsansprüche“. Der stetige Zufluss von Wasser und Heizenergie sei kein Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume. Denn die Zulieferung könne auch von einem Dritten (z.B. vom Mieter selbst beauftragten Wärmelieferanten) erfolgen.

Es mache auch keinen Unterschied, ob die Störung durch den Vermieter oder durch einen Dritten erfolgt. Das zeige ein Vergleich mit Liefersperren gegenüber einem Mieter durch Versorgungsunternehmen oder Wohnungseigentümergesellschaften: Beide Fremdeingriffe gelten nicht als verbotene Eigenmacht.

Der Fortsetzungsanspruch sei schließlich unabhängig davon, ob der Mieter ein Besitzrecht an den Versorgungsleitungen oder Absperrventilen hat. Bei einem Eingriff in diese Anlagen habe der Mieter zwar einen Abwehranspruch gegen die konkrete Besitzstörung, jedoch nicht – auch nicht im Wege des Beseitigungsanspruchs – einen Anspruch auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen.

Anmerkung:
Auch wenn diese Entscheidung nur Gewerberaummieter betrifft, müsste –dogmatisch konsequent – nun auch die Rechtsprechung in Wohnungseigentumsfällen überdacht werden. Letztlich ist ein im Sinne der Entscheidung liegender Wille des Gesetzgebers aus § 149 ZVG, der eine Zahlungspflicht des Schuldners für die Betriebskosten auch für eine unentgeltliche Wohnraumüberlassung vorsieht, erkennbar.