Vorschriften: §§ 307 Abs.1 S.1 und Abs.2 Nr.1, 280 Abs.1 und Abs.3 BGB; § 28 Abs.4 S.3 II.BV

In diesem Fall hatte der BGH u.a. auch die Frage zu beantworten, ob der Außenanstrich von Türen und Fenstern formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen sei.

Im Kern kommt es darauf an, inwieweit der Vermieter berechtigt ist, Kosten für Reparaturen auf den Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen abzuwälzen. Dabei ist zu beachten, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH die Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs.4 S.3 II. BV auch für preisfreien Wohnraum – wie im vorliegenden Fall – gilt (vgl. BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 = ZMR 1985, 84; BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03).
Danach zählt zu diesen Arbeiten nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Denn der Mieter soll nur dort verantwortlich sein, wo es um eine typischerweise von ihm verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht. Diese gegenständliche Beschränkung bildet den Maßstab für die Klauselkontrolle nach § 307 BGB.
Umstritten war bisher, ob bei einem unzulässigen Zuviel die gesamte Überbürdungsklausel wegfällt oder bloß das – isolierbare Übermaß.

Der BGH entschied diese Streitfrage zugunsten der Mieterin dahingehend, dass die streitige Klausel wegen unangemessener Benachteiligung der Mieterin nicht nur teilweise, sondern gemäß § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB insgesamt unwirksam sei. Im Formularvertrag könne eine Übertragung von mehr als den in § 28 Abs.4 S.3 II. BV vorgesehenen Arbeiten nicht wirksam erfolgen.
Die bloße Streichung der betroffenen Textbestandteile würde zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen. Denn die Konkretisierung der Schönheitsreparaturverpflichtung sei nämlich mit der Grundpflicht zur Vornahme der Arbeiten derart eng verknüpft, dass es durch den Wegfall nur des unwirksamen Teils zu einer inhaltlichen Umgestaltung kommen würde.