Vorschriften: §§ 307 Abs.1 S.1, 280 Abs.1 und 3, 281 BGB

Der BGH hatte die Fragen zu klären, ob eine formularmäßige Farbwahlklausel während der Mietzeit wirksam ist und ob der Mieter gegebenenfalls Schadensersatz für aus Sicht des Vermieters erforderliche Nacharbeiten zu zahlen hat, wenn er bei Mietende die Wände nicht gleichmäßig deckend, sondern „wolkig“ gestrichen hat.

Im Anschluss an die Entscheidung des 8. Senats des BGH vom 18.06.2008 (VIII ZR 224/07) entschied der BGH hier zugunsten des Mieters und hielt die Schönheitsreparaturklausel gemäß § 307 Abs.1 S.1 BGB für insgesamt unwirksam.
Dies ist insofern konsequent als der BGH bei der Verwendung sog. Farbwahlklauseln seit der o.g. Entscheidung vom 18.06.2008 wie folgt differenziert:
Danach ist das Recht des Mieters, während der Mietzeit die Wohnräume nach seinen individuellen Farbvorstellungen zu gestalten, anzuerkennen. Insoweit sind formularmäßige Einschränkungen unwirksam. Demgegenüber ist es zulässig, im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache „neutrale und helle Farben und Tapeten“ zu fordern. Im vorliegenden Fall resultiere die Unwirksamkeit daraus, dass die Farbwahlklausel dem Mieter auch für während der Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl („neutrale Farbtöne“) vorschreibe. Diese Beschränkung sei auch hier angeordnet, weil die Klausel – allgemein – eine Dekoration in neutralen Farbtönen verlange, ohne dieses Gebot auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe zu beschränken. Diese unangemessene Einengung in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führe zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.

Folglich sei der Mieter auch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so dass dem Vermieter gemäß § 280 Abs.1 und Abs.3 i.V.m. § 281 BGB auch kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das erforderliche Nacharbeiten des nur „wolkigen“ Farbauftrags zustehe. Etwas anderes ergäbe sich nur dann, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden an Decken und Wänden verursacht hätte, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstanden wären, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte.

Wegen der festgestellten „Farbwahl-Unwirksamkeit“ der Klausel musste der BGH keine Stellung mehr zu dem Problem beziehen, ob etwa auch eine „Starre-Fristen-Unwirksamkeit“ vorlag, weil die Fristen den Zusatz „bei normaler Abnutzung“ aufweisen. Allerdings nimmt der BGH schon dann einen starren Fristenplan an, wenn von „notwendig werdenden Schönheitsreparaturen“ die Rede ist (vgl. BGH, Entscheidung vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05). Da die Formulierung „bei normaler Nutzung“ aber auch dann zur Dekoration verpflichtet, wenn das nach dem tatsächlichen Zustand noch gar nicht notwendig wäre, erscheint es im Hinblick auf die bisherige Rechtsprechung unwahrscheinlich, dass die gewählte Formulierung im Hinblick auf die „Starre-Fristen-Reglung“ für wirksam befunden worden wäre.