Vorschriften: §§ 554 Abs.3, 242 BGB, 3 MGH

1. Hat der Vermieter bestimmte Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung oder gesetzlicher Verpflichtung durchzuführen (hier: Ersatz von Gaseinzelöfen durch Zentralheizung, weil die Abgaswerte nicht mehr eingehalten wurden), ist er nicht verpflichtet, die inhaltlichen und förmlichen Anforderungen für die Mitteilung gemäß § 554 Abs.3BGB einzuhalten.

Hintergrund dieser Entscheidung ist folgender: Bis zur Mietrechtsreform bestimmte § 3 MHG, dass Baumaßnahmen des Vermieters „aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat“, in gleicher Weise anzukündigen sind wie diejenigen Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter in eigener Initiative in Gang gesetzt hat. Der neugefasste § 554 BGB enthält diese Fassung nicht mehr. Streitig war daher, ob in diesem Fall entsprechend den dortigen Anforderungen anzukündigen war oder nicht.

Der BGH entschied sich gegen eine entsprechende Ankündigungspflicht des Vermieters, da bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 Abs.2 BGB fielen und daher auch nicht den in § 554 Abs.3 BGB dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten unterlägen.

Er begründet dies mit dem gesetzgeberischen Willen: In § 554 BGB habe der Gesetzgeber bewusst Maßnahmen „aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“ – wie in § 3 MHG geregelt – nicht mit aufgenommen. Es sei ihm daher nicht sachgerecht erschienen, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widersprechen kann, zu denen der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet ist.

2. Führt der Vermieter behördlich bzw. gesetzlich angeordnete Baumaßnahmen durch, muss sie der Mieter nach § 242 BGB dulden, wenn der Vermieter – wie bei Instandsetzungsmaßnahmen – die Belange des Mieters angemessen berücksichtigt und insbesondere so ausführlich und frühzeitig angekündigt hat, wie es nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme geboten ist.

Hinter dieser Entscheidung verbirgt sich folgende Problematik: Der Gesetzgeber hat im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen keine Regelung dafür vorgesehen, wann und wie der Vermieter die Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen anfordern soll.
Allgemein wird eine rechtzeitige Information über Art, Umfang, Beginn und Dauer verlangt.

In diesem Sinne entschied auch der BGH und begründete dies mit § 242 BGB als entsprechender Rechtsgrundlage. Auch wenn der Vermieter nicht verpflichtet ist, die formstrengen Vorgaben aus § 554 Abs.3 BGB einzuhalten, so müssten auch bei Instandhaltungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs.1 BGB und behördlich angeordneten gemäß § 242 BGB zu duldenden Maßnahmen die Belange des Mieters berücksichtigt und daher insbesondere angekündigt werden. Dafür kann es beispielsweise genügen, wenn der Vermieter dem Mieter einen Grundrissplan übersendet, aus dem sich die Lage der erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen ergibt und dem Mieter die Möglichkeit gibt einen Ausführungstermin zu bestimmen. Insbesondere wenn der Vermieter erst 1 Jahr später Duldungsklage erhebt, ist den Belangen des Mieters ausreichend Rechnung getragen.