Vorschriften: §§ 311b Abs.1, 125 BGB

Ein Mietvertrag über ein Grundstück bedarf auch dann der notariellen Beurkundung, wenn er rechtlich mit einem nach § 311 b BGB zu beurkundenden Grundstücksgeschäft zusammenfällt. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der Mietvertrag nichtig (hier: Abgabe eines Kaufangebots und gleichzeitiger Abschluss eines Pachtvertrags über das Grundstück).

Hintergrund dieser Entscheidung ist folgender Fall:

Ein Bauträger möchte ein Grundstück erwerben, um dort mehrere Wohneinheiten zu bauen. Zu diesem Zweck finden sich Bauträger und Grundstückseigentümer bei einem Notar ein und vereinbaren, dass der Grundstückseigentümer ein für 8 Monate unwiderrufliches notariell beurkundetes Verkaufsangebot abgeben soll. Darauf will sich der Eigentümer aber nur einlassen, wenn sich der Bauträger an den Kosten der Grundstücksvorhaltung beteiligt und das Bauland bis zum Erwerb anpachtet. Der Pachtvertrag wird gleichzeitig mit dem notariell beurkundeten Angebot zum Verkauf des Grundstücks unterzeichnet. Rund 2 Jahre lang zahlt der Bauträger die vereinbarte Pacht. Nachdem sich aber offensichtlich keine Käufer für die geplanten Wohneinheiten finden, stellt er seine Zahlungen ein.

Der Grundstückseigentümer macht mit seiner Klage rückständige Pacht in Höhe von 12.000 € geltend. Das Landgericht weist die Klage ab, woraufhin der Grundstückseigentümer in Berufung geht. Zwischenzeitlich wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Bauträgers eröffnet.
Auch das Berufungsgericht gibt dem Bauträger Recht und beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs.2 ZPO zurückzuweisen. Zwar könne der Grundstückseigentümer nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers seinen Zahlungsantrag nicht mehr geltend machen; die Forderung könne nur noch zur Insolvenztabelle angemeldet werden, §§ 38, 87 InsO. Der Eigentümer könne jedoch noch die Klage auf Feststellung zur Insolvenztabelle ändern.

Unabhängig davon hätte aber auch eine entsprechend geänderte Klage keinen Erfolg. Denn der Grundstückseigentümer habe keinen Anspruch auf Pacht, weil der Pachtvertrag nichtig sei. Wegen des engen Zusammenhangs mit dem Verkaufsangebot hätte auch der Pachtvertrag, der für sich genommen keiner bestimmten Form bedurfte, gemäß § 311b BGB beurkundet werden müssen. Denn nach ständiger Rechtsprechung des BGH bedarf eine Vereinbarung, die mit einem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bildet, ebenfalls der notariellen Beurkundung (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2004 – V ZR 222/03). Dieser rechtliche Zusammenhang besteht jedenfalls dann, wenn die Vereinbarungen derart voneinander abhängig sein sollen, dass sie miteinander „stehen und fallen“.
Dies sei hier der Fall: Der Pachtvertrag diente dazu, den Bauträger an den Finanzierungskosten des Grundstückseigentümers zu beteiligen. Zudem wurde der Pachtvertrag gleichzeitig mit dem Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in Anwesenheit des beurkundenden Notars unterschrieben, nachdem zuvor mit dem Notar die handschriftlichen Änderungen im Pachtvertrag besprochen worden waren. Auch nahm der schriftliche Pachtvertrag ausdrücklich Bezug auf das notariell beurkundete Angebot. Damit führte dieser Formverstoß gemäß § 125 BGB zur Nichtigkeit des Pachtvertrags.

Anmerkung:
Ein solch enger Zusammenhang zwischen Kaufvertragsangebot und Mietvertrag dürfte eher selten sein. Häufiger stellen sich Probleme im Hinblick auf § 311b, 125 BGB, wenn die Verkaufs- bzw. Ankaufsabsicht im Mietvertrag selbst geregelt ist.
Bei Kaufvertragsabschlüssen kommt es sehr häufig zu Nebenabreden hinsichtlich einer vorübergehenden Nutzung des noch zu erwerbenden Grundstücks. Diese Nebenabreden und eventuelle Mietverträge bedürfen dann auch der notariellen Beurkundung.