Vorschriften: § 558

Sachverhalt:
Der Vermieter vermietet eine nicht preisgebundene Wohnung, deren Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Mietvertrag enthält folgende Klausel: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB Nr. 5 Abs.2) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 Abs. 1 des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z.Z. … € je qm Wohnfläche und Jahr.“ Der Vermieter möchte die Miete erhöhen, und zwar über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Als Begründung führt er an, auf die ortsübliche Vergleichsmiete müsse ein Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch ihn als Vermieter erfolgen.

Entscheidungsgründe:
Dies hat das LG Heidelberg abgelehnt. Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitszuschlag zu erhöhen.
Denn ein solcher Zuschlag ist weder vom Gesetz vorgesehen, noch entspricht er dem Sinn und Zweck des § 558 BGB. Denn diese Norm soll es dem Vermieter lediglich ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Hiermit wäre es unvereinbar, ein an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiertes Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung heranzuziehen.
Dies gilt jedoch nicht nur für Fälle einer unerkannt unwirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, sondern für sämtliche Vertragsgestaltungen, nach welchen der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat.