Vorschriften: § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin verlangte von der Beklagten, der Mieterin, mit Schreiben vom 25.01.2008 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihr bewohnte Wohnung ab 01.04.2008 um 54,65 Euro monatlich. Zur Begründung nahm sie auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie stellt die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft, weil die im Gutachten dargestellten Wohnungen im Übrigen ausschließlich zum Bestand der Vermieterin gehörten; dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das AG Bad Homburg hat der Klage stattgegeben. Berufung und Revision hatten keinen Erfolg.

Die Entscheidung des BGH

Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt.
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können.
Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

Diese Anforderungen sind hier erfüllt, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Mieterin in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat.

Die gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Vermieterin zu Grunde gelegt und zudem nur ein „Typengutachten” – ohne Besichtigung der Wohnung der Mieterin – erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend.