Vorschriften: § 543 Abs. 1 S. 1 BGB

Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters wird nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt.

Sachverhalt:
Die Parteien sind durch Mietvertrag seit Januar 2009 miteinander verbunden. Darin ist vertraglich der Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie vereinbart. Der Mieter betreibt in diesen Räumen zusätzlich eine Praxis für Allgemeinmedizin. Im Januar 2009 mahnt der Vermieter deshalb den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs ab und kündigt danach das Mietverhältnis ordentlich. Im Juli 2009 mahnt er den Mieter erneut wegen vertragswidrigen Gebrauchs ab und kündigt nach Fristablauf außerordentlich. Der Vermieter klagt auf Räumung. In der ersten Instanz erklären die Parteien den Rechtsstreit gemäß § 91a ZPO für erledigt. Das LG legt dem Mieter die Kosten des Verfahrens auf, weil der Antrag auf Räumung und Herausgabe zunächst zulässig und begründet war. Dagegen richtet sich der Mieter, da aus seiner Sicht das fristlose Kündigungsrecht verwirkt war.

Entscheidung:
Ohne Erfolg! Dem Vermieter drohte aufgrund der Pflichtverletzung des Mieters selbst die außerordentliche Kündigung seines Mietvertrags. Eine abstrakte Gefahr der fristlosen Kündigung reicht für die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung aus. Das Kündigungsrecht des Vermieters war auch nicht verwirkt, denn eine Abmahnung und eine fristlose Kündigung müsse nicht innerhalb der Frist von 14 Tagen ab Kenntniserlangung erfolgen. Die an § 626 Abs. 2 BGB orientierte Rechtsauffassung begründe keinen allgemeinen Rechtsgedanken, sondern sei eine auf das Arbeitsrecht zugeschnittene Sonderregelung. Daher sei die Rechtzeitigkeit der Kündigung aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls zu beantworten.
Hier durfte der Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände nach der Abmahnung und ordentlichen Kündigung im Januar 2009 nicht davon ausgehen, dass der Vermieter den Betrieb seiner allgemeinmedizinischen Praxis nicht mehr als schwerwiegende Verletzung ansah.