Vorschriften: §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB, 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB

Mietschulden, die erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, bleiben bei der Prüfung der Berechtigung der Kündigung außer Betracht. Das gilt auch dann, wenn sie in der Zeit zwischen Absendung der Kündigung (hier: in der Klageschrift) und Zugang der Kündigung (hier: etwa 6 Wochen später bei Klagezustellung) entstanden sind.

Der BGH musste folgenden Fall entscheiden: Ein Vermieter reicht am 24.01.2007 eine Räumungsklage ein. In der Klage erklärt der Vermieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs „gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB“, weil weder die Dezember- noch die Januarmiete auf sein Konto eingegangen sei. Am 02.03.2007 wird die Klage dem Mieter zugestellt. Zu diesem Zeitpunkt ist auch die Februarmiete noch offen.

Das Berufungsgericht weist die Räumungsklage ab, weil sich der Mieter nicht im kündigungsbegründenden Verzug befunden habe. Der Vermieter geht in Revision. Er meint u.a., es sei auch ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB gegeben, weil sich der Mieter bei Zugang der Kündigung am 02.03.2007 für die vorausgegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rückstand befunden habe.

Der BGH lehnte sowohl einen Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB als auch einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB ab. Denn der Vermieter habe die Kündigung in der Klageschrift vom 24.01.2007 lediglich mit dem Verzug der Mieten Dezember 2006 und Januar 2007 begründet. Die richtige Begründung der Kündigung gemäß § 569 Abs.4 BGB sei aber ein Wirksamkeitserfordernis.

Zwar genüge es in einfach gelagerten Fällen, dass der Vermieter lediglich den Gesamtrückstand angibt und den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund nennt. Denn dann könne der Mieter die Berechtigung der Kündigung einfach anhand eines Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete überprüfen. Jedoch könne der Vermieter auch nach diesen Grundsätzen seine Kündigung nicht auf den Verzug mit der Februarmiete stützen, weil die Klageschrift vom 24.01.2007 datiert. Zu diesem Zeitpunkt sei die Februarmiete aber noch gar nicht fällig gewesen. Davon abgesehen habe der Vermieter auch nicht einen Gesamtrückstand angegeben, sondern ausdrücklich auf den Mietrückstand für die Monate Dezember und Januar abgestellt.