Vorschriften: §§ 313, 536 Abs.1, Abs.2 BGB

In dem vorliegenden Fall hatte sich der BGH zum einen mit der Frage auseinanderzusetzen, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mietstruktur als zugesichert anzusehen sind, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben, bzw. ob das Ausbleiben dieser Zustände einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 S.1 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 BGB a.F.) darstellt.

Ein Mangel in diesem Sinne sei die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen könnten. So könnten bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Um allerdings Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, sei stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren seien (vgl. Senatsurteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715 m.N.).

Die qualitativen und quantitativen Abweichungen des Vermietungszustands von der in der Präambel des Mietvertrags aufgeführten Mieterstruktur stellten daher keinen Fehler im obigen Sinne dar. Denn das Ausbleiben der Vollvermietung und der Anmietung von Geschäftsräumen durch sämtliche in der Präambel des Mietvertrages aufgeführten Firmen beeinträchtige die Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Betrieb einer Spielbank nicht unmittelbar. Keine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit des gemieteten Objekts begründeten weiterhin folgende Tatsachen: fehlendes Wegeleitsystem, fortschreitendes Verkommen eines Ein- und Ausganges, unansehnliche Fassade, fehlende Postverteilungs- und Gegensprechanlage, Zustand der Grünflächen, fehlende Dekoration zu bestimmten Feiertagen, keine Werbung, einheitliches Schließsystem, unbewachtes Parkhaus. Denn diese seien schon vertraglich gar nicht geschuldet gewesen.

Selbst wenn man unterstellen würde, dass das Center seinen Charakter als Einkaufs- und Vergnügungszentrum teilweise verloren hätte, läge nur eine mittelbare Beeinträchtigung der von der Beklagten gemieteten Räume vor.
Auf ein Verschulden der Vermieterin komme es ferner in diesem Zusammenhang nicht an. Die gemieteten Räume könnten nämlich unabhängig vom Zustand des Centers als Spielbank betrieben werden.

Zudem komme eine Minderung des Mietzinses für die Spielbank wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft (§ 537 Abs. 2 BGB a.F.; jetzt § 536 Abs. 2 BGB) ebenfalls nicht in Betracht.
Zwar spreche nichts dagegen, dass Parteien in der Präambel eines zivilrechtlichen Vertrages verbindliche Zusicherungen abgeben können (vgl. Senatsurteil vom 26.05.2004 (XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618). Doch könne von einer Zusicherung nur dann ausgegangen werden, wenn der Zusichernde über allgemeine Anpreisungen und Beschreibungen der Mietsache hinaus bindend erklärt, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen. Eine solche Erklärung aber habe die Vermieterin auch nach den Behauptungen der Beklagten nicht abgegeben. Eine detaillierte Gewährleistungsregelung könne in diesem Zusammenhang insoweit als Indiz dafür gelten, dass nur für die dort genannten Punkte ein rechtsverbindliches Einstehen des Vermieters gewollt sei.

Darüber hinaus stellten die in der Präambel des Vertrages gemachten Angaben schon keine zusicherungsfähigen Eigenschaften des streitigen Mietobjekts dar. Als Eigenschaften im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 536 Abs. 2 BGB) kämen nämlich neben der physischen Beschaffenheit nur diejenigen tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Dabei müssten diese Beziehungen ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (vgl. Senatsurteil vom 16.02.2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1715).

Abgesehen davon könne bei dem vom Oberlandesgericht festgestellten Vermietungsumfang entsprechend der in der Präambel angegebenen Mieterstruktur nicht davon gesprochen werden, dass es sich bei dem Center nicht mehr um ein Einkaufs- und Vergnügungszentrum handeln würde. Die Vermietung an einen anderen als den genannten Unternehmer erfolgte nur, um einen Leerstand zu vermeiden, der der Attraktivität des Centers ebenso geschadet hätte.

Zum anderen hatte der BGH zu entscheiden, ob die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen Anwendung finden, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise vom Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97 = NJW 2000, 1714 sowie 19.07.2000 – XII ZR 176/98 = NZM 2000, 1005).
Aber auch in dieser Frage entschied der BGH zulasten der beklagten Mieterin:

Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB – hier etwa der beiderseitigen Vorstellung und sicheren Erwartung einer positiven Entwicklung des Einkaufszentrums aufgrund der darin vorgesehenen Mieterstruktur und der Vollvermietung – sei grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließe für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.
Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfülle sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirkliche sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern könne. Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändere sich nicht dadurch, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liege und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwarte, dass die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums verwirklicht werden könne. Wie auch in anderen Geschäftslagen falle es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagere das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter. Dieser trage seinerseits ohnehin das gesamte Vermietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine Investitionen zu verlieren (vgl. Senatsurteil vom 19.07.2000 - XII ZR 176/98 - NJW-RR 2000, 1535, 1536).

Es verstehe sich von selbst, dass der Erbauer eines Einkaufszentrums von der Realisierbarkeit seines Objekts und einer weitgehenden Vollvermietung ausgehe, da er nur in diesem Falle seine Investitionen nicht verliert. Teile er diese Überzeugung seinen potentiellen Mietern mit und lege er gleichzeitig den als sicher geglaubten Vermietungszustand dar, so übernehme er nicht schon allein deswegen das Geschäftsrisiko des Mieters. Vielmehr bedürfe es zu dieser Veränderung der Risikoverteilung einer ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragsparteien. Da das Center allerdings weiterhin – wenn auch konzeptwidrig – noch von Einzelhandel und Unterhaltungsbetrieben gemischt genutzt werde, fehle es bereits an einer erheblichen Störung der möglichen Geschäftsgrundlage, so dass es auf die Frage einer etwaigen vertraglichen Risikoübernahme nicht mehr ankomme. Denn der Gesamtcharakter des Centers werde durch die konzeptwidrige Vermietung nicht aufgehoben oder nachhaltig gestört. Abzustellen sei in diesem Zusammenhang auch darauf, dass es entgegen dem Vortrag der Beklagten nur schwer vorstellbar sei, dass die Spielbank wesentliche Umsätze durch Laufkundschaft erziele. Der Besuch einer Spielbank erfolge in der Regel nicht spontan. Unter diesem Gesichtspunkt könne keine Abhängigkeit der Spielbank von den in der Präambel genannten Unternehmen, mit Ausnahme des – tatsächlich vorhandenen – Hotels, festgestellt werden. Entscheidend bleibe immer der generelle Standort und nicht dessen konkretes Umfeld.