Vorschriften: §§ 553, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.
Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

Sachverhalt:
Die Mietvertragsparteien vereinbarten, dass die Untervermietung grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters im Rahmen des § 553 Abs. 2 BGB möglich ist. Zusätzlich vereinbarten sie Folgendes: „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: (…)“.In der Folge kam es wiederholt zu Streitigkeiten beim Wechsel von Untermietern, weil der Vermieter die Erlaubnis jeweils von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig machte. Die erbetene Einwilligung zur Untervermietung an A vom 18.11.2007 zum 01.12.2007 wurde von der Mieterin erfolgreich eingeklagt. Wegen der während des Prozesses, also (noch) ohne Erlaubnis bereits erfolgten Untervermietung kündigte der Vermieter der Mieterin fristlos, hilfsweise ordentlich. Im November 2008 bat die Mieterin erneut erfolglos um Erlaubnis zur Untervermietung an P. Der Vermieter erhob im Zustimmungsprozess Widerklage auf Räumung aus den vorhergehenden Kündigungen. Nach Erledigung der Zustimmungsklage wegen Auszugs der P verfolgte der Vermieter die Räumung weiter.

Entscheidung:
Die Räumungsklage des Vermieters blieb ohne Erfolg, denn der BGH sah die Kündigung des Vermieters als rechtsmissbräuchlich an.
Durch die zusätzliche Vereinbarung war der Mieterin das Recht zur Untervermietung bereits grundsätzlich eingeräumt, die Mieterin hatte Anspruch auf die Erlaubnis, so dass es der Darlegung eines berechtigten Interesses nicht mehr bedurfte. Aber die Vermietung an P ohne Einholung der Erlaubnis, auch wenn ein Anspruch auf diese bestand, stellte eine Verletzung vertraglicher Pflichten dar. Ob diese allerdings zur Kündigung berechtigte, war am Einzelfall zu entscheiden. Hier drohten der Mieterin erhebliche Einnahmeverluste, so dass in dieser Zwangslage eine erhebliche Vertragsverletzung schon fraglich war. Jedenfalls aber war die Kündigung rechtsmissbräuchlich, da die Erlaubnis rechtzeitig beantragt wurde und hätte erteilt werden müssen.