Vorschriften: §§ 241, 280, 536a Abs. 1, 2. Fall, 554, 581 Abs. 2 BGB

Sachverhalt:
Die Klägerin ist Unterpächterin, die Beklagte Unterverpächterin eines Cafés. Das Gebäude, in dem sich das Café befindet, musste saniert werden. Die Schließung des Cafés für die Dauer der Sanierungsarbeiten war erforderlich. Die für August 2005 geplante Sanierung wurde wegen technischer Probleme verschoben und im August 2006 durchgeführt. Die Unterpächterin macht gegenüber der Unterverpächterin Schadensersatzansprüche sowohl für die Schließung des Cafés im August 2005 als auch für August 2006 geltend, in Höhe der üblichen laufenden Kosten und der Kontokorrentzinsen.

Entscheidung:
Das OLG wies die Ansprüche der Klägerin ab.
Der Schadensersatzanspruch für August 2005 kann nicht auf einen Mangel des Pachtobjekts gestützt werden, so dass nur ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, für den es bereits an einer Pflichtverletzung der Unterverpächterin fehlt. Die vertraglich vereinbarte Zustimmung der Unterverpächterin zur Baumaßnahme musste nicht eingeholt werden, da eine einmonatige Schließung keine dauerhafte und nachhaltige Beeinträchtigung der Pachtsache darstellt. Die von der Unterpächterin behauptete Pflichtverletzung wegen nicht rechtzeitiger Information über die Baumaßnahme konnte sie nicht nachweisen. Die Unterverpächterin durfte sich auch des Hauptverpächters als Erfüllungsgehilfen bedienen, um die notwendigen Informationen über die Sanierungsarbeiten mitzuteilen. Die Unterpächterin konnte nicht nachweisen, dass ihr die Verschiebung der Baumaßnahme nicht rechtzeitig mitgeteilt worden war. Auf die Rechtzeitigkeit dieser Information kam es dem Gericht darüber hinaus nicht an, da nicht festzustellen war, ob die Unterpächterin ohne die geplanten Sanierungsarbeiten im August 2005 Betriebsferien gemacht hätte.

Für die Schließung des Cafés im August 2006 verneint das Gericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1, 536 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, da es sich um zu duldende Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten handelte. Diese Duldungspflicht treffe auch den Unterpächter. Auf die Einhaltung der formellen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung komme es nach erfolgter Duldung nicht an. Das OLG lehnte auch die zum Teil vertretene Ansicht ab, dass allein die Veranlassung der Maßnahme den Verpächter zum Schadensersatz verpflichtet, und fordert hierfür eine darüber hinausgehende Pflichtverletzung des Verpächters, wie anfängliche Mängel, mangelhafte Ausführung der Arbeiten oder auch Verzug mit laufenden Erhaltungspflichten (Reparaturstau).