Vorschriften: §§ 558, 558a, 558b BGB

In dem vorliegenden Fall hatte das Gericht die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen die Betriebskostenabrechnung beifügen muss.

Hintergrund dieses Rechtsstreits ist, dass im Falle einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete der in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil herauszurechnen ist, um eine Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel zu erzielen, der regelmäßig Nettokaltmieten ausweist. Nach der Rechsprechung des BGH sind dabei die zuletzt für die Wohnung angefallenen Betriebskosten maßgebend.

Im vorliegenden Fall überschritt die verlangte Miete unter Zugrundelegung der letzten Betriebskostenabrechnung die ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel nicht. Allerdings hatte der Vermieter die Abrechnung selbst erst im Prozess vorgelegt. Dies hatte der Mieter als ungenügend für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gerügt.

Der BGH gab dem Vermieter Recht und erklärte das Zustimmungsverlangen gemäß § 558 Abs.1 BGB für formell wirksam. Zwar sei gemäß § 558a Abs.1 BGB das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, selbst die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Den formellen Anforderungen des § 558a BGB sei jedoch bereits dann Genüge getan, wenn der Mieter aufgrund der im Mieterhöhungsverlangen enthaltenen Angaben entscheiden könne, ob er dem Verlangen zustimmt. Dies sei bei einer – wie hier – eindeutigen Bezugnahme auf die relevante Betriebskostenabrechnung der Fall. Die Frage, ob die zu Grunde gelegten Werte auch tatsächlich zuträfen, sei keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Berechtigung. Zweifel an dem Betriebskostenanteil könne der Mieter ausräumen, indem er innerhalb der 2-Monatsfrist des § 558b Abs.2 BGB gegenüber dem Vermieter von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch mache.