Vorschriften: § 888 Abs.1 ZPO

Der Vermieter kann die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht auch dann mit einstweiliger Verfügung durchsetzen und mit Zwangsgeld vollstrecken, wenn der Mieter für den Betrieb auf die Mitwirkung Dritter angewiesen ist (hier: Servicepersonal zum Betrieb des geschlossenen 3-Sterne-Hotels).

Dieser Entscheidung liegt folgender Fall zugrunde:
Eine Hotelkette mietet im Jahr 2000 ein 3-Sterne Hotel an. Der Vertrag sieht eine Laufzeit von 20 Jahren sowie eine Betriebspflicht vor. Der Mieter erwirtschaftet laufend Verluste. Schließlich kündigt er im Jahr 2008 seinen Mitarbeitern und Lieferanten und stellt den Betrieb ein.
Daraufhin beantragt der Vermieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung, um den Mieter zur Wiederaufnahme des Hotelbetriebs zu zwingen. Er fürchtet einen Image- und Wertverlust, wenn das Hotel für längere Zeit leer steht. Das LG erlässt die einstweilige Verfügung, worauf der Mieter mit dem Argument, ihm sei die Betriebsfortführung unmöglich geworden, in Berufung geht.

Hintergrund dieser Entscheidung ist, dass die Vereinbarung einer Betriebspflicht – auch in AGB – unproblematisch möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1992 – XII ZR 221/90). Nach h.M. kann die Betriebspflicht mittels einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden. Die Vollstreckung richtet sich nach § 888 ZPO, also Zwangsgeld. Probleme entstehen, wenn der Mieter für die Betriebsfortführung auf die Mitwirkung Dritter angewiesen ist. Allerdings liefe die Vollstreckung ins Leere, wenn sich der Schuldner nur durch den Hinweis auf „widerborstige“ Dritte der Vollstreckung entziehen könne. Entscheidend für § 888 ZPO ist, ob die Vollstreckung tatsächlich daran scheitert, dass Dritte nicht zur Mitwirkung bereit sind. Dies dürfte vor allem bei insolventen Mietern der Fall sein. Dann nutzt aber auch die Vollstreckung nichts mehr.

Das OLG Frankfurt/Main hielt in diesem Fall daher die einstweilige Verfügung zur Durchsetzung der Betriebspflicht für statthaft.

Der Verfügungsanspruch ergebe sich aus der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht. Diese sei auch eine selbständige Leistungsverpflichtung des Mieters und nicht etwa nur unselbständige Nebenpflicht deren Verletzung lediglich einen Schadenersatzanspruch gewähre.

Zudem bestehe auch ein Verfügungsgrund. Zwar beanspruche der Vermieter eine Leistungsverfügung, doch könne er nicht auf die Durchführung des Hauptsacheverfahrens verwiesen werden, weil durch die Hotelschließung irreparable Schäden drohen. Würde ein Hotel erst einmal über einen Zeitraum geschlossen, verlöre es Anziehungskraft und Kunden. Sei der Kundenstamm erst einmal reduziert, wäre eine Neuvermietung erheblich erschwert. Diese Nachteile seien nicht mehr rückgängig zu machen.

Schließlich scheitere die einstweilige Verfügung auch nicht an § 888 ZPO. Zwar habe der Mieter bereits seinem Personal und Lieferanten gekündigt, allerdings sei es „nicht aussichtslos“, die Vertragsbeziehungen wiederzubeleben. Immerhin betreibe er mehrere Hotels in Deutschland, könne also auch Personal aus anderen Häusern einsetzen. Auch wenn Dritte mitwirken müssen, sei eine Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO nicht ausgeschlossen. Der Vermieter dürfe die Vornahme der titulierten Handlung „bis zur Grenze der Unzumutbarkeit“ erzwingen.