Vorschriften: §§ 556 Abs. 3 S. 5, 6, 204 BGB

Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag sieht für Heizung und Warmwasser monatliche Vorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale vor. Die Klägerin rechnete seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils die gesamten im Mietvertrag genannten Betriebskosten ab; dabei errechnete Nachforderungen wurden vom Beklagten jeweils bezahlt. Die Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 wurden von der Klägerin unter dem 16.12.2005 und dem 16.12.2006 erstellt und dem Beklagten vor Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres übermittelt. Die Abrechnungen wiesen hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten formelle Mängel auf. Nachdem die Klägerin diese Positionen aus den Abrechnungen herausgenommen hatte, ergaben sich aus den verbleibenden Positionen Nachforderungen von 662,98 Euro für 2004 und von 1350,82 Euro für 2005. Der Beklagte erhob innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen.

Entscheidungsgründe:
Die Betriebskostenpositionen, auf die die Klägerin ihre Nachforderung stützt, sind für sich betrachtet ordnungsgemäß abgerechnet. Dass die Abrechnung vom 16.12.2006 ursprünglich weitere Abrechnungspositionen (Heizung und Warmwasser) enthielt, die mit formellen Mängeln behaftet waren und deshalb von der Klägerin später fallen gelassen wurden, führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt. Formelle Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, führen nämlich nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, wenn diese Positionen – wie hier – unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (BGH, NJW 2007, 1059).
Der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB setzt nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart sind. Für den Fall der Inklusivmiete hat der BGH dies bereits entschieden (BGH, NJW 2008, 283). Für den Fall, dass der Mietvertrag – wie hier – für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht, gilt nichts anderes. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§556 Abs. 3 S. 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§556 Abs. 3 S. 5 BGB) verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird (BGH, NJW 2008, 283). Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.
Der Beklagte hatte die verspätete Geltendmachung betreffend die Vereinbarung einer Pauschale auch zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist der Mieter im eigenen Interesse gehalten, sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten seit Zugang der Abrechnung vorzubringen.