Vorschriften: § 280 Abs.1 BGB; § 286 ZPO

Im vorliegenden Fall hatte sich der BGH mit der Frage nach der Ursächlichkeit von fehlerhaften Prospektangaben für den Beitritt zu einem Immobilienfonds für das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs aus Verschulden während Vertragsverhandlungen auseinanderzusetzen.

Die Kläger sind einem geschlossenen Immobilienfonds beigetreten, in dessen Werbeprospekt zum einen die Lage eines Grundstücks auf einer Planskizze falsch eingezeichnet, zum anderen für ein weiteres Grundstück unrichtige Angaben über den Wert für Grund und Boden angegeben waren.
Die Kläger begehrten wegen dieser fehlerhaften Informationen vom Beklagten die Rückabwicklung ihres Beitritts. In den ersten beiden Instanzen blieben sie erfolglos.

Das Berufungsgericht hatte die Berufung deshalb zurückgewiesen, weil die Kläger für ihren Ersatzanspruch nicht schlüssig dargelegt hätten, dass sie durch den Prospekt über wesentliche bzw. erhebliche Umstände, die für ihren Entschließung von Bedeutung gewesen seien, fehlerhaft oder unvollständig informiert worden seien. Denn aufgrund des mit dem langfristigen Mietvertrag für 15 Jahren festgelegten Nutzungszwecks und der Mietgarantie sei der korrekte Standort des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung gewesen.
Aber selbst wenn der graphisch falsch dargestellte Standort als ein wesentlicher Umstand für die Anlageentscheidung angesehen würde, fehle es an der Ursächlichkeit des Fehlers für den Beitritt der Kläger. Denn sie könnten sich auf die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht stützen, weil die Vermutung dann nicht gelte, wenn mehrere Verhaltensvarianten in Frage kämen. Eine gehörige Aufklärung hätte bei den Klägern aber einen Entscheidungskonflikt ausgelöst, weil es vernünftigerweise nicht nur eine, sondern mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben habe. Das gelte auch für die von den Klägern behauptete falsche Angabe zum Bodenwert des anderen Grundstücks. Zu ihren Gunsten gelte auch insoweit keine Kausalitätsvermutung, weil sie sich angesichts der sonstigen mit der Anlage verbundenen Vorteile in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten.

Diese Begründungen hat der BGH in seinem Urteil als rechtsfehlerhaft verworfen.

Das Berufungsgericht habe verkannt, dass bei einer unrichtigen oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Umständen eine tatsächliche Vermutung dafür bestehe, dass die mangelhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war (ständige Rspr, vgl. BGHZ 79, 337, 346; Senatsurteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16).
Durch unzutreffende oder unvollständige Informationen des Prospekts werde in das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvarianten sei nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz gehe (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568). Eine Ausnahme komme allenfalls bei von vornherein spekulativen Geschäften in Betracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58, 66). Zudem beruhe die Annahme des Berufungsgerichts, die Kläger hätten sich wegen der Einschätzung der konsultierten Bank, kein mit den Konditionen und Sicherheiten des Fonds vergleichbar gutes Angebot machen zu können, in einem Entscheidungskonflikt befunden, auf einem Denkfehler. Es habe nämlich verkannt, dass diese Bewertung auf den Angaben im Prospekt beruht, die die Bank für richtig gehalten hat, während zumindest zu unterstellen sei, dass sie nicht zutreffen.

Zu Unrecht sei das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass die falsche Angabe zur Lage des Grundstücks kein für die Anlageentscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abgegeben und das Grundstück langfristig vermietet worden sei. Die Lage sei nämlich ein für die Bewertung einer Immobilie maßgebender Umstand, weil sie sich auf den Vermietungserfolg auswirkt. Daran ändere weder die hier gegebene Mietgarantie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen worden sei. Eine befristete Mietgarantie sei keine nachhaltige Sicherung des Erwerbers, die von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreie (vgl. BGH Urt. v. 10. Oktober 2008 - V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; Urt. v. 15. Juni 2000 - III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392). Sie könne - was allgemein bekannt sei und gerade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich werde - infolge wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso könne sich schnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch eingeschätzt habe. Sowohl für die Möglichkeit der Wiedervermietung als solche als auch für den erzielbaren Mietzins gewinne die Lage des Grundstücks dann entscheidende Bedeutung.

Allerdings könne der Beklagte die tatsächliche Vermutung, dass eine fehlerhafte Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich war, widerlegen (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16).
Die Vermutung sei grundsätzlich erschüttert, wenn dem Anleger der Prospektmangel beim Beitritt bekannt ist. Die Ursächlichkeit eines Prospektfehlers für die Anlageentscheidung könne nach der Lebenserfahrung auch fehlen, wenn er für die Werthaltigkeit des Anlageobjekts objektiv keine Bedeutung hat (Senat BGHZ 123, 106, 114), also z.B. die tatsächliche Lage der eingezeichneten Lage mindestens gleichwertig sei.

Um diese tatsächlichen Feststellungen zu klären, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.