Vorüberlegungen bei einem Vertragsschluss im Baurecht
Es sind zwingend Erkundigungen über den Bauherrn/Auftraggeber einzuholen. Als mögliche Ansprechpartner dienen die Handwerkskammern, Innungen, am Bau beteiligte Firmen, ihre Hausbank, Wirtschaftsauskunfteien, Warenkreditversicherungen, Schutzverein der Bauwirtschaft (bei Mitgliedschaft) oder der zuvor gekündigte Werkunternehmer, dessen Leistungen vollendet werden sollen. Zahlungsverzug des Auftraggebers bzw. Liquiditätsengpässe sprechen sich in der Regel schnell unter den am Bau Beteiligten herum. Ein Teil der Auftraggeber ist bereits stadtbekannt zahlungsunfähig, hier gibt es nicht selten Hinweise der bereits geschädigten Handwerksbetriebe an die Innungen und Kammern.
1. Auskunft über die Identität und Liquidität des Auftraggebers
Die Frage, wer ist eigentlich der Auftraggeber hat vor allem bei späteren Zahlungsschwierigkeiten immense Bedeutung.Es ist zu unterscheiden zwischen natürlichen Personen als Verbraucher oder Einzelunternehmen, bei Gesellschaften, ob es sich um Personengesellschaften oder juristische Personen (GmbH, AG) handelt. Anhand dieser Feststellungen ist zu überprüfen, ob überhaupt mit einem vertretungsberechtigten Geschäftspartner verhandelt worden ist. Wird mit dem vertretungsberechtigten Geschäftsführer einer GmbH oder einem vertretungsberechtigten Gesellschafter einer OHG verhandelt?!
Der eigene Briefkontakt ist diesbezüglich zu überprüfen. Ist bereits bei Angebotsabgabe der mögliche Vertragspartner eindeutig und vollständig benannt?
Es sind umfangreiche Erkenntnisse z. B. über die Bankverbindung, die Rechtsform, die vertretungsberechtigten Personen, das zuständige Handelsregistergericht und die Handelsregisternummer einzuholen.
Vor allem bei neuen Vertragspartnern ist die Bonitätsprüfung von entscheidender Bedeutung. Hier geben oftmals die Hausbanken, wenn auch in verschlüsselter Form, hilfreiche Hinweise. Weitere Auskünfte können über die gängigen und bekannten Auskunftsquellen eingeholt werden.
Die Bonitätsprüfung schützt mit Sicherheit nicht vor jedem Forderungsausfall. Nicht selten verschlechtert sich die finanzielle Situation eines Auftraggebers plötzlich, auch können die eingeholten Auskünfte irreführend sein, jedenfalls dann, wenn der potentielle Auftraggeber die Auskunftsquellen durch eigene Angaben füttert.
2. Klärung der Eigentumsverhältnisse am Grundstück
Im privaten und im gewerblichen Bau trifft man oft auf die Situation, dass diejenigen Personen, die am wirtschaftlichen Ergebnis des Bauvertrages teilhaben, nicht Vertragspartner sind. Grundstückseigentümer und Auftraggeber sind in diesen Fallkonstellationen nicht identisch.Das kann unvermeidbar sein, etwa wenn sich der Eigentümer eines Hauptunternehmers, Generalunternehmers oder Generalübernehmers bedient. Regelmäßig Vorsicht ist geboten, wenn es keinen begründeten Anlass zu einer solchen Aufspaltung zwischen Eigentümer am Baugrundstück und Auftraggeber gibt. Vorsicht ist beispielsweise dann geboten, wenn nur der Ehemann als Auftraggeber auftritt, obgleich das Eigentum am Baugrundstück ganz oder anteilig der Ehefrau zusteht. Dasselbe gilt, wenn eine Gesellschaft den Auftrag erteilt, deren Gesellschafter nicht persönlich und unbeschränkt haften, sondern das Baugrundstück im Eigentum eines dieser Gesellschafter steht.
Die Gefahr einer solchen Aufspaltung für den Auftragnehmer liegt auf der Hand. Die handwerkliche Bauleistung wächst als Wertsteigerung dem Grundstückseigentümer zu, der aber seinerseits mangels vertragsrechtlicher Bindung die Verpflichtungen aus dem Bauvertrag nicht zu erfüllen hat und für deren Erfüllung nicht haftbar gemacht werden kann.
Beispiel:
Herr Müller beauftragt die SHK-Firma Aufschwung mit dem Einbau einer neuen Gasheizung. Eigentümer der Immobilie ist seine Frau. Zwischen Frau Müller und dem SHK-Betrieb ist kein Vertrag zu Stande gekommen. Nach erfolgtem Einbau der Heizung ist diese in das Eigentum der Frau Müller übergegangen. Nach Einbau und Übersendung der Schlussrechnung wendet Herr M ein, zur Zahlung außer Stande zu sein. Tatsächlich hat er die eidesstattliche Versicherung abgegeben. Ansprüche bestehen nur gegen den vermögenslosen M. Grundsätzlich besteht keine Möglichkeit des SHK-Betriebes, Zahlungsansprüche gegen die Ehefrau durchzusetzen. Die SHK-Firma hat insbesondere keinen Anspruch auf Ausbau der Heizungsanlage.
Eine Klärung der Eigentumsverhältnisse am Grundstück ist ohne weitere Schwierigkeiten und mit geringem Aufwand durch Auskunft beim Katasteramt des jeweiligen Bezirks und der Beschaffung von Grundbuchauszügen bei den jeweiligen Amtsgerichten (Grundbuchamt) möglich.
