Sicherheiten im Baurecht – Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 BGB)
- kein wirksamer vertraglicher Ausschluss des § 648 BGB
- Anspruchsberechtigter: Unternehmer eines Bauwerks
- Beginn der Bauarbeiten
- Pfandgegenstand ist das Eigentum oder ein dem Eigentumsrecht ähnliches Recht am Baugrundstück
- der Eigentümer des Baugrundstücks ist der Auftraggeber
- Forderung aus einem wirksamen Bauvertrag
- kein nachträgliches Erlöschen des Anspruchs
1. Ausschluss des § 648 BGB
Der Ausschluss des § 648 Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn nachträglich eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bauherrn/Grundstückseigentümers eingetreten ist. Hieran sind erhebliche Anforderungen zu stellen, deren Voraussetzung der Handwerker im Prozess darlegen und beweisen muss. Ein Ausschluss des Sicherungsrechts in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers verstößt regelmäßig gegen § 305 ff. BGB.Möglich ist ein Ausschluss im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen jedoch dann, wenn dem Handwerker gleichwertige Sicherheiten vertraglich eingeräumt werden. Wichtig ist, dass die bloße Möglichkeit einer Sicherung nach § 648 a BGB nicht zu einem Ausschluss der Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB führt.
2. Baugrundstück als Pfandgegenstand
§ 648 Abs. 1 BGB sieht vor, dass sich der Anspruch des Handwerkers wegen seiner sicherungsfähigen Bauforderung auf das "Baugrundstück" beziehen muss. Baugrundstück ist dabei nicht nur der bebaute Teil eines Grundstücks, sondern das ganze grundbuchmäßig bezeichnete Grundstück. Wird das Baugrundstück später in mehrere selbständige grundbuchmäßige Grundstücke geteilt, von denen nicht alle neuen Grundstücksteile mit dem Bauwerk verbunden sind, so umfasst die Bauhandwerkersicherungshypothek all die Grundstücke, die zum Zeitpunkt des Baubeginns das Baugrundstück darstellten.3. Baugrundstück des Auftraggebers
Die Bauhandwerkersicherungshypothek kann im Regelfall nur auf dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangt werden. Die Rechte aus § 648 BGB können grundsätzlich nur gegen den Auftraggeber als Grundstückseigentümer geltend gemacht werden.Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine Identität zwischen Auftraggeber/Besteller und Grundstückseigentümer vorliegt, ist der Zeitpunkt des Antrages auf Eintragung einer Vormerkung oder der Sicherungshypothek beim Grundbuchamt.
Besondere Probleme bestehen dann, wenn eine wirtschaftliche Identität zwischen Eigentümer und Auftraggeber zu vermuten ist. Das gilt beispielsweise dann, wenn Auftraggeber eine GmbH ist und Grundstückseigentümer der geschäftsführende Alleingesellschafter dieser GmbH ist. Die Rechtsprechung hat entschieden, dass im Falle einer lediglich wirtschaftlichen Identität zwischen Eigentümer und Auftraggeber der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nur möglich sein soll, wenn der Grundstückseigentümer den Auftraggeber beherrscht und er die Möglichkeit der Aussetzung der Bauleistung hat. Nach der Entscheidung des OLG Dresden v. 16.11.2007 ( Az. 10 W 1212/07) soll es ausreichen, wenn der Grundstückseigentümer den eigentlichen Nutzen der Leistungen des AN zieht und zudem Umstände vorliegen, welche die Annahme rechtfertigen, dass der AG vom Grundstückeigentümer lediglich vorgeschoben worden ist.
4. Gesicherte Forderungen
Durch die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek werden nur Forderungen aus dem betreffenden Vertrag gesichert. Die Forderung muss nicht fällig und die Bauleistung nicht abgenommen sein. Die Hypothek kann nur für erbrachte Leistungen und Leistungsteile verlangt werden.Bauforderungen, denen dauernde Einwendungen entgegenstehen, wie z. B. die Schlusszahlungseinrede oder die Einrede der Verjährung sind nicht sicherbar, und zwar auch dann nicht, wenn der Auftragnehmer in unverjährter Zeit die Eintragung einer Vormerkung erlangt hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bauhandwerkersicherungshypothek schon eingetragen ist.
Strittig ist, wie vom Auftraggeber eingewandte Gegenrechte, insbesondere Gewährleistungsansprüche und Zurückbehaltungsrechte bei einem Verfahren auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zu berücksichtigen sind. Teilweise wird vertreten, dass Gewährleistungsansprüche bei der Bewertung des zu sichernden Anspruchs unberücksichtigt bleiben. Demgegenüber reduziert die herrschende Meinung den Vergütungsanspruch bzw. den Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Höhe der voraussichtlichen Nachbesserungskosten.
Im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens hat dies zur Folge, dass vor der Abnahme der Auftragnehmer glaubhaft machen muss, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach Abnahme des Bauwerks hat der Auftraggeber glaubhaft zu machen, dass am Bauwerk Mängel bestehen.
5. Durchsetzung der Bauhandwerkersicherungshypothek
In der Praxis wird die Bauhandwerkersicherungshypothek mittels Eintragung einer Vormerkung vorbereitet. Eine solche Vormerkung wird im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend gemacht. Mit der Vormerkung wird der Rang einer später im Klagewege zu erlangenden Bauhandwerkersicherungshypothek gegen spätere Eintragungen gesichert.
